آنچه در این مطلب به آن پرداخته شده است، جمع آوری قوانین واگذاری زمین و مقررات و آیین‌نامه‌هاییست که برای ارائه زمین به متقاضیان حقیقی و حقوقی به منظور کاربری های غیر کشاورزی تصویب شده است.
در ابتدای مطلب بخش هایی از قانون اساسی و قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران که به بحث مسکن پرداخته است را بررسی بیشتری میکنیم.
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران
اصل ۳۱ ـ داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده‌ایرانی است، دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که‌نیازمندترند بخصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل‌را فراهم کند.
اصل ۴۳ ـ برای تامین استقلال اقتصادی جامعه و ریشه‌کن‌کردن فقر و محرومیت و برآوردن نیازهای انسان در جریان رشد، باحفظ آزادگی او، اقتصاد جمهوری اسلامی ایران براساس ضوابط زیراستوار میشود:
۱ ـ تامین نیازهای اساسی: مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت،درمان، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده‌برای همه.
اصل ۴۵ ـ انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمینهای موات یارهاشده، معادن، دریاها، دریاچه‌ها، رودخانه‌ها و سایر آبهای‌عمومی، کوهها، دره‌ها، جنگلها، نیزارها، بیشه‌های طبیعی، مراتعی‌که حریم نیست، ارث بدون وارث و اموال مجهول‌المالک و اموال‌عمومی که از غاصبین مسترد میشود، در اختیار حکومت اسلامی‌است تا برطبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید، تفصیل وترتیب استفاده از هر یک را قانون معین می‌کند.
آنچه در قانون اساسی مشخص است اینکه داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و حکومت اسلامی باید تلاش کند تا عموم مردم از این حق طبیعی بهره مند گردند. از سوی دیگر در اصل ۴۵ قانون اساسی آمده است که زمین های موات یا رها شده در اختیار حکومت اسلامی است. از دیگر سو به علت تراکم جمعیت در زمین های محدود شهری در دهه های اخیر، قیمت زمین به نحو چشم گیری افزایش یافته به شکلی که بخش زیادی از هزینه مسکن را قیمت زمین تشکیل میدهد. لذا یکی از راه های شکست قیمت زمین، واگذاری برنامه ریزی شده زمین های موات به عموم مردم است. در مورد الگوی واگذاری در مطلب دیگری پیشنهاد زیست شهر به طور کامل ارائه شده است.
حال به سایر قوانین و مقررات در این زمینه نگاهی می اندازیم.
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران در مورد احیاء زمین
ماده ۲۷ – اموالی که ملک اشخاص نمی باشد و افراد مردم می توانندآنها را مطابق مقررات مندرجه دراین قانون و قوانین مخصوصه مربوطه به هریک از اقسام مختلفه آنها تملک کرده و یا ازآنها استفاده کنند مباحات نامیده می شود مثل اراضی موات یعنی زمینهائی که معطل افتاده و آبادی وکشت و زرع در آنها نباشد.
ماده ۱۴۱- مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که درعرف آبادکردن محسوب است. ازقبیل زراعت ، درخت کاری، بناساختن و غیره قابل استفاده نمایند.
ماده ۱۴۲- شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیراست و موجب مالکیت نمی شود ولی برای تحجیرکننده ایجاد حق اولویت در احیاء می نماید.
ماده ۱۴۳-هرکس از اراضی موات و مباحه قسمتی رابه قصد تملک احیاء کند مالک آن قسمت می شود.
ماده ۱۴۴- احیاء اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز است.
ماده ۱۴۵- احیاءکننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید.
نکته مورد توجه و مهم در این مورد بحث موات بودن زمین است. اگر زمینی جزء دسته زمین های موات بوده و مورد احیاء قرار گیرد در عین حال طبق ماده ۱۴۵، قانون متعارضی نیز وجود نداشته باشد، مادامی که احیاء برقرار است آن فرد مالک آن زمین خواهد بود.
اما باید بررسی کنیم و ببینیم در قوانین مصوبه مجلس و هیئت وزیران آیا قانونی با این مضمون وجود دارد یا خیر.
قانون نحوه واگذاری زمین (مصوب ۲۵-۰۶-۱۳۵۸)
تعریف انواع زمین
ماده ۱ – انواع اراضی به شرح ذیل تعریف میگردد:
الف – اراضی موات – زمینهایی است که سابقه احیاء و بهره‌برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است.
ب – اراضی دایر – زمینهای احیاء شده‌ای است که مستمراً مورد بهره‌برداری است.
ج – اراضی آیش – زمین دایری است که به صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معینی بدون کشت بماند.
د – اراضی بایر – زمینهایی است که سابقه احیاء دارد ولی به علت اعتراض و عدم بهره‌برداری برای مدت ۵ سال متوالی بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند.
ه – جنگل و بیشه طبیعی: جنگل یا بیشه طبیعی به مجتمعی اطلاق میشود متشکل را عرصه و هوایی و مرکب از موجودات زنده از منشاء نباتی(درخت – درختچه – بوته – نهال – علف – خزه) و حیوانی، صرف نظر از درجه تکامل آن که دست بشر در ایجاد و پرورش آن دخیل نبوده باشد.
و – مرتع: زمینی است اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که در فصل چرا دارای پوششی از نباتات علوفه‌ای خودرو بوده و با توجه به سابقه چرا‌عرفاً مرتع شناخته شود، اراضی که آیش زراعتند ولو آن که دارای پوشش نباتات علوفه‌ای خودرو باشند مشمول تعریف مرتع نیستند. اگر مرتع دارای‌درختان جنگلی خودرو باشد مرتع مشجر نامیده میشود.
ز – اراضی جنگلی: به جنگل تکامل نیافته‌ای اطلاق میشود که به یکی از اشکال زیر باشد:
۱ – تعداد کنده درخت یا نهال با بوته جنگلی در هر هکتار آن جداگانه یا مجموعاً از یکصد عدد تجاوز نماید.
۲ – درختان جنگلی به صورت پراکنده موجود باشد به نحوی که حجم آن در هر هکتار در شمال ایران (از حوزه آستارا تا حوزه گلیداغی) کمتر از‌پنجاه متر مکعب و در سایر نقاط ایران کمتر از بیست متر مکعب باشد.
اگر در اراضی (بند ۲) درخت شمشاد وجود داشته باشد و حجم درختان آن بیش از سی متر مکعب در هکتار باشد جنگل شمشاد محسوب میگردد.
ح – اراضی مستحدثه: زمینی است که در نتیجه خشک افتادن آب دریاها – دریاچه‌ها و تغییر بستر رودخانه‌ها یا خشک شدن تالاب ایجاد شده‌باشد.
ط – اراضی ساحلی: زمینهایی است که در مجاورت حریم دریا و دریاچه و یا اراضی مستحدثه قرارداد و با توجه به تعریف انواع اراضی مذکور دراین قانون بر حسب مورد در حکم یکی از آنها محسوب خواهد شد.
زمین های قابل واگذاری
ماده ۷- وزارت کشاورزی و عمران روستایی مجاز است به منظور احیاء و بهره‌برداری از اراضی و بر اساس شرایط مقرر در این قانون و با رعایت‌ضوابطی که به وسیله آن وزارت تهیه میگردد اراضی مشروحه ذیل را به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار نماید:
الف – اراضی بایر واقع در دهاتی که با اجرای مقررات اصلاحات ارضی به دولت منتقل شده است و همچنین اراضی بایر خالصه و مجهول‌المالک.
ب – اراضی متعلق به دولت که در اختیار اشخاص حقیقی یا حقوقی یا مؤسسات دولتی قرار داشته و به علت عدم استفاده یا عدم اجراء قراردادها‌به دولت مسترد میشود.
ج – اراضی موات (اعم از آن که به نام دولت به ثبت رسیده یا سابقه ثبتی نداشته باشد.)
د – مراتع (با توجه به مستثنیات مقرر در ماده ششم).
ه – اراضی جنگلی جلگه‌ای پراکنده و محاط در مزارع و باغات.
و – اراضی دایر یا بایری که بنا به مقتضیات انقلاب اسلامی یا بر اساس قوانین و احکام مصادره شده یا به تملک عمومی درآید و در اختیار وزارت‌کشاورزی و عمران روستایی قرار گیرد.
شرایط و ترتیب واگذاری
ماده ۱۸ – ضوابط و شرایط مربوط به واگذاری اراضی موضوع این قانون به اشخاص برای فعالیتها و مصارف غیر کشاورزی اعم از اجاره یا انتقال‌قطعی و تعیین مرجع قبول و تصویب طرحها به موجب آیین‌نامه‌ای خواهد بود که وسیله وزارتخانه‌های صنایع و معادن – مسکن و شهرسازی -کشاورزی و عمران روستایی تهیه و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
قانون تاسیس شرکت شهرکهای صنعتی (مصوب ۰۷-۱۲-۱۳۶۲)
بند ۴ ماده واحده – شرکتهای شهرک صنعتی مکلفند از طریق واگذاری عین یا منفعت اراضی تحت اختیار خود سرمایه اولیه پرداختی دولت را جبران نمایند. انتقال قطعی اراضی به صاحبان واحدهای صنعتی موکول به اخذ پروانه بهره‌برداری است.
بند ۷ – تعیین محل شهرک (در منطقه تصویب شده توسط مجمع) و طراحی نقشه شهرک برای نیازهای گوناگون بر اساس ضوابط اعلام شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام خواهد شد. واگذاری اراضی به متقاضیان و حدود و شرایط و نحوه عمل در این خصوص در اختیار مسئولان شهرک‌صنعتی است که بر اساس آیین‌نامه اجرایی این قانون عمل خواهد کرد.
یکی از روش های واگذاری زمین به متقاضیان حقیقی از طریق شرکت شهرکهای صنعتی است. در این روش، متقاضی بعد از اخذ مجوزهای لازم برای راه اندازی کسب و کار مورد نظر و گرفتن پروانه بهره برداری و با پرداخت هزینه های انجام شده برای تاسیسات و فعالیت های عمرانی شهرک صنعتی، میتواند صاحب قطعه زمینی شود که در آن کسب و کار خود را راه اندازی کرده است.
قانون زمین شهری (مصوب ۲۲-۰۶-۱۳۶۶)
ماده ۷ – کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته‌اند مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری‌مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ (هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسبی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمی‌گردد.
توضیح این ماده در ماده ۴ آیین نامه اجرایی آمده است
ماده ۴ – منظور از استفاده از مزایای مواد (۶) و (۸) قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ عبارت است از:
الف – اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری.
ب – عمران و احیا در زمین، بدون اخذ پروانه به وسیله مالک یا انتقال گیرنده از او با سند عادی
آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری (مصوب ۲۴-۰۳-۱۳۷۱)
ماده ۵ – مهلت عمرانی زمینهای موات، توسط افراد واجد شرایط از تاریخ تشخیص نوع زمین – اعلام رأی کمیسیون تشخص – به مدت سه سال می‌باشد.
قانون ایجاد شهرهای جدید (مصوب ۱۶-۱۰-۱۳۸۰)
ماده ۱ – شهر جدید به نقاط جمعیتی اطلاق میگردد که در چهارچوب طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که از این پس به‌اختصار شورای عالی نامیده میشود در خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها (هرکدام که بزرگتر باشد) برای اسکان حداقل سی هزار نفر به اضافه ساختمانها و تأسیسات موردنیاز عمومی، خدماتی، اجتماعی و اقتصادی ساکنان آن پیش‌بینی میشود.
ماده ۲ – مکان‌یابی شهرهای جدید با رعایت سیاستهای دولت و در قالب طرح کالبدی ملی و منطقه‌ای و ناحیه‌ای براساس پیشنهاد وزارت مسکن و‌شهرسازی و تصویب شورای عالی تعیین میشود.
تبصره – پس از تصویب مکان احداث شهر جدید، وزارت مسکن و شهرسازی میتواند حسب مورد برابر قوانین و مقررات جاری نسبت به تملک‌اراضی و املاک مورد نیاز اقدام نماید و متقاضی غیر دولتی نیز میتواند نسبت به خریداری اراضی و املاک مورد نیاز طبق مقررات جاری اقدام نماید.
نکته ای که در این قانون باید مورد توجه قرار گیرد آنکه در مورد متقاضی غیر دولتی عنوان شده است که باید زمین های مورد نظر طرح را خریداری نماید و تسیهیلاتی از قبیل واگذاری به شرط احیاء در متن قانون نیامده است. البته ممکن است در آیین نامه های اجرایی این قانون، تسهیلاتی در نظر گرفته شده باشد.
آیین نامه احداث شهرهای جدید (مصوب ۱۵-۰۵-۱۳۸۲)
فصل سوم ـ ضوابط و مقررات خاص متقاضی غیردولتی
ماده ۲۶ـ متقاضی غیردولتی موظف است تقاضای خود را مبنی بر آمادگی ایجاد شهر جدید مشخص شده در طرح ناحیه‌ای مصوب، به انضمام مدارک زیر به وزارت مسکن و شهرسازی ارایه نماید:
۱ ـ اعلام مساحت در نظر گرفته شده (حداقل سیصد هکتار) و ارایه مدارک کافی مبنی بر اینکه درصورت تصویب نهایی طرح، متقاضی غیردولتی امکان تهیه و تأمین اراضی مورد نیاز را خواهد داشت.
همانطور که مشاهده میشود در آیین نامه اجرایی این قانون نیز صحبت از توانایی متقاضی غیر دولتی بر تملک زمین مورد طرح است و بحثی از تملک به شرط احیاء مشاهده نمیشود.
دستورالعمل ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرحهای کشاورزی تولیدی و غیرکشاورزی (تاریخ تصویب: ۳۱-۰۴-۱۳۸۵)
فصل سوم ـ ضـوابـط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرحهای غیرکشاورزی
ماده ۲۱ـ به منظور بررسی و اتخاذ تصمیم در خصوص طرحهای تقاضای اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی برای مصارف غیرکشاورزی از اراضی منابع ملی و دولتی کمیسیونی در استان متشکل از اعضاء زیر تحت عنوان کمیسیون طرحهای غیرکشاورزی که در این فصل کمیسیون نامیده میشود تشکیل میگردد:
الف) رئیس سازمان جهادکشاورزی.
ب) مدیرکل منابع طبیعی.
ج) مدیرامور اراضی.
د) نماینده تام‌الاختیار استانداری.
هـ) مدیرکل متناسب با طرح ذیربط.
تبصره ـ تصمیمات کمیسیون با ۴ رأی موافق معتبر خواهد بود.
ماده ۲۲ـ اراضی موردنیاز برای مصارف و فعالیتهای غیرکشاورزی عبارتند از:
۱ـ شهرک‌سازی، ساختمانها و تأسیسات مسکونی بخش خصوصی.
۲ـ شهرکها و نواحی صنعتی ـ شهرهای جدید و بنیاد مسکن.
۳ـ …
تبصره ۲ـ کمیسیون موظف است حتی‌المقـدور اراضی منابـع ملی و دولتی را که فاقد استعداد زراعی و باغی می‌باشد در قالب شهرکهای صنعتی و نواحی صنعتی و مجتمع‌های تولیدی، صنعتی و خدماتی مصوب و از واگذاریهای پراکنده خودداری نماید.
ماده ۲۳ـ مجریان طرحها ملزم میباشند برای توسعه منابع طبیعی و رعایت مقررات زیست‌محیطی حداقل ۲۵% سطح مورد واگذاری را برای درختکاری منظور و ایجاد نمایند.
تبصره ـ حداقل اجاره بها سالیانه اراضی فوق معادل بیست درصد (۲۰%) ارزش معاملاتی (قیمت‌منطقه‌ای) خواهد بود.
ماده ۲۴ـ مدت اجاره اراضی واگذاری حداقل سه (۳) سال و حداکثر پانزده(۱۵) سال تعیین و هرسه (۳) سال یکبار در صورت معتبر بودن جواز تأسیس یا موافقت اصولی و اجرای تعهدات، تمدید و میزان مال‌الاجاره توسط کمیسیون تعدیل میگردد.
ماده ۲۵ـ واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای مصارف غیرکشاورزی به اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی منوط به ارائه طرح مصوب و موافقت اصولی یا جواز تأسیس از دستگاههای دولتی ذیربط می‌باشد.
ماده ۲۶ـ واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای مصارف غیرکشاورزی در قالب قرارداد اجاره در مساحتهای بیش از سه (۳) هکتار در استانهای گیلان، مازندران، تهران، گلستان و شهرهای شیراز، اصفهان، تبریز، اهواز، مشهد، کرج و بیش از پنجاه (۵۰) هکتار در سایر استانها ضمن رعایت مفاد این دستورالعمل منوط به تأیید وزیر و یا مقام مجاز از سوی ایشان می‌باشد.
فصل پنجم ـ نحوه فروش و انتقال قطعی اراضی
ماده ۳۲ـ تصمیم در مورد انتقال قطعی اراضی منابع ملی و دولتی به استناد مواد۷۰، ۷۵، ۸۴ و ۱۰۸ براساس شرایط ذیل صورت می‌گیرد:
الف) زمین واگـذارشـده موضـوع مواد۳۱ و ۳۲و ۷۵ طبـق قـرارداد پس از اجـراء یا به بهره‌برداری رسیدن کامل طرح و تائید عوامل نظارتی و در صورت درخواست متقاضی به قیمت روز تقویم و ارزیابی و به مستأجر اعلام میگردد. انتقال قطعی ظرف مدت تعیین شده و پس از واریز وجه در مهلت قانونی صورت می‌پذیرد.
تبصره ۱ـ تقویم و ارزیابی قیمت روز اراضی براساس قیمت روز اراضی ملی و دولتی همجوار طرح و بدون ارزش افزوده ناشی از سرمایه‌گذاری مجری طرح که در عرصه هزینه شده باشد صورت می‌پذیرد.
تبصره ۲ـ در صورت اعتراض موجر یا مستأجر به قیمت ارزیابی شده ارزیابی مجدد توسط سه نفر از کارشناسان رسمی ذیربط دادگستری انجام می‌گیرد و در صورت اعتراض مجدد وفق قانون آیین دادرسی مدنی عمل خواهد شد.
تبصره ۳ـ کلیه هزینه‌های مربوط به انتقال سند و تأدیه حق‌الزحمه کارشناسان رسمی دادگستری در مرحله اول برعهده مستأجر و در مرحله تجدیدنظرخواهی به عهده معترض می‌باشد.
تبصره ۴ـ انتقـال قطعـی اراضی منابع ملی و دولتی به میزان سطـوح مقرر در ماده ۱۹ و تبصـره‌های ذیل آن و ماده ۲۶ با رعایت مقررات مربوط و با تصـویب کمیسیونهای ذیربط توسط رئیس سازمان جهادکشاورزی و انتقال بیش از آن با تأیید رئیس سازمان اموراراضی صورت می‌پذیرد.
تبصره ۵ ـ مستاجر موظف به پرداخت اجاره بهاء اراضی واگذاری تا قبل از تنظیم سند انتقال قطعی می‌باشد.
ب) قیمت زمین واگذار شده موضوع ماده۱۰۸ بر مبنای دو برابر ارزش معاملاتی (قیمت منطقه‌ای) سال واگذاری برآورد و به مجری طرح اعلام میگردد. انتقال قطعی اراضی منوط به احیاء و بهره‌برداری از اراضی واگذار شده می‌باشد.
تبصره ۱ـ مجری طرح موضوع مواد۳۱و ۳۲ پس از اجرای طرح و به بهره‌برداری رسیدن، قیمت اراضی را که توسط هیئت کارشناسی تقویم میشود بصورت نقدی به‌حساب مربوط در خزانه واریز و در خصوص طرحهای موضوع مواد ۷۵ و ۱۰۸ بصورت نقدی و یا اقساط حداکثر ۵ ساله که توسط مرجع مربوط تعیین و از سوی مدیریت امور اراضی کتباً اعلام میشود به خزانه واریز و نسخه‌ای از رسید یا فیش واریزی را به مدیریت مذکور تحویل مینماید.
تبصره ۲ـ واگذاری قطعی اراضی کشاورزی به دامداران و مرتع‌داران و بهره‌برداران عرفی و عشایری تا سه برابر عرف محل رایگان خواهد بود.
ماده ۳۳ـ مدیریت امور اراضی موظف است برای اخذ مجوز فروش اراضی موضوع تبصره ۴ بند الف ماده ۳۲ مراحل عملیاتی اقدام هر پرونده را همراه نظریه کمیسیونهای مربوط به سازمان امور اراضی گزارش نماید.
همانطور که در این قانون نیز مشاهده میشود، صحبت از واگذاری زمین در صورت احیاء و رسیدن به بهره برداری توسط متقاضی حقیقی فقط در صورت پرداخت قیمت زمین است نه واگذاری به شرط احیاء زمین.
قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن (مصوب ۲۵-۰۲-۱۳۸۷)
ماده ۲- به دولت اجازه داده میشود نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره‌برداری به صورت اجاره‌ای ارزان قیمت در قالب برنامه‌های ذیل اقدام نماید:
۱- حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای.
۲- حمایت از تولید و عرضه مسکن برای گروههای کم‌درآمد اعضاء تعاونیهای مسکن یا تحت پوشش نهادهای متولی این گروهها یا خیّرین مسکن‌ساز یا سایر تشکلهای غیردولتی مرتبط.
۳- حمایت از تولید و عرضه مسکن (اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاههای متولی گروههای کم‌درآمد و خیّرین و واقفین مسکن ساز.
۴- حمایت از تولید انبوه و عرضه مسکن توسط بخش غیردولتی با استفاده از فناوریهای نوین و رعایت الگوی مصرف مسکن.
۵- حمایت از سرمایه‌گذاریهای داخلی و خارجی در اجراء طرحهای تولید مسکن.
۶- حمایت از احداث مجموعه‌های مسکونی خاص اقشار کم‌درآمد و محروم توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و خیّرین مسکن‌ساز(با معرفی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی).
۷- حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضه مسکن در بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی توسط بخش غیردولتی.
۸- حمایت از کیفیت ساخت و ساز واحدهای مسکونی از طریق پرداخت بخشی از هزینه‌های بیمه کیفیت.
در این قانون بحث واگذاری زمین به صورت اجاره های بلند مدت برای بهره برداری از زمین و حتی اجاره به شرط تملیک آورده شده است. در این قانون تسهیلات ویژه ای برای رونق شهرک سازی و مسکن سازی در نظر گرفته شده است که در قانون های بعد از این تاریخ نیز مشاهده میشود.
دستورالعمل ترویج شهرک سازی کشور (مصوب ۲۷-۱۲-۱۳۸۶)
ماده ۵- تهیه و تسلیم تقاضا و مدارک مقدماتی
متقاضیان پروانه احداث شهرک، تقاضای خود را با ذکر دلایل احداث شهرک، همراه با گزارش توجیهی مبنی بر انطباق مورد با طرح ناحیه ای یا سایر طرح های توسـعه و عمـران مصـوب و توجیـه مناسب بودن زمین از لحاظ شبکه های ارتباطی و مواصلاتی و امکانات تأمین آب و برق و چگونگی تأمین آنها همراه ایده اولیه (فاز صفر) شهرک به انضمام سـایر مـدارک لازم بـه شـرح زیـر در ۳ نسخه تهیه و به سازمان مسکن و شهرسازی استان تسلیم می کنند:
۱-۵ نقشه ثبتی به انضمام فتوکپی اسناد مالکیت به نام متقاضی و در صورتی که زمین مورد نظـر بیش از یک مالک اعم از مشاع یا مفروز داشته باشد، فتوکپی شرکت نامه یا قرار داد یا موافقتنامـه بین مالکین.
آنچه در این قانون نیز آورده شده است، مالکیت زمین به نام متقاضی غیر دولتی است و در متن قانون بحثی از تملک زمین شهرک به شرط احیاء آورده نشده است.
قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی (مصوب ۲۳-۰۴-۱۳۸۹)
ماده ۹ تبصره ۲: با تصویب این قانون، انتقال قطعی مالکیت دولت در واگذاری اراضی ملی، دولتی و موات به متقاضیانی که از تاریخ ابلاغ این قانون به بعد شروع به تشکیل پرونده درخواست اراضی می نمایند ممنوع بوده و قوانین مغایر لغو می گردد لکن صدور سند مالکیت اعیانی احداثی پیش بینی شده در طرح مصوب و پس از اجراء کامل طرح و تأیید هیأت نظارت مندرج در قانون اصلاح ماده (۳۳) اصلاحی قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع کشور مصوب ۹/۴/۱۳۸۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام، بلامانع بوده و بهره برداری از اراضی مذکور به صورت اجاره، حق بهره برداری و یا حق انتفاع و در قالب طرح مصوب، مجاز می باشد.
در قانون افزایش بهره وری دقیقا بحث بر سر احیاء زمین است و به صراحت بیان شده است که از تاریخ تصویب این قانون هرگونه درخواست احیاء زمین های موات و تشکیل پرونده ممنوع بوده اما مواردی که قبل از این قانون انجام گرفته است در صورت تایید قابل قبول است.
آیین نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۹ قانون افزایش بهره وری (مصوب ۰۷-۰۴-۱۳۹۴ هیئت دولت)
ماده ۲- کلیه اراضی طرح های عمرانی قابل واگذاری که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون واگذار می گردد با رعایت قوانین و مقررات، مطابق با پروانه بهره برداری صادره توسط مراجع ذی ربط و در صورت درخواست مجری و تأیید اجرای طرح توسط هیأت نظارت موضوع قانون اصلاح ماده (۳۳) اصلاحی قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع کشور و موافقت کمیسیون های واگذاری موضوع مواد (۳۱) و (۳۲) آیین نامه اجرایی لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران قابل انتقال قطعی می باشد.
همانطور که در تبصره ۲ ماده ۹ قانون افزایش بهره وری عنوان شد هرگونه واگذاری قطعی زمین های موات بعد از این قانون، غیرقانونی اعلام گردید اما در این مصوبه دولت به منظور عمل به «قانون رفع موانع تولید» اجازه انتقال قطعی زمین های مواتی که در انها طرح های مصوب انجام شده باشد، داده شده است.
دستورالعمل ترویج شهرک سازی کشور (مصوب ۰۸-۰۲-۱۳۹۹)
تعریف شهرک
شهرک مجموعه ای سکونتی فعالیتی است، که در خارج از محدوده و حریم شهرها، با حدود معین و محصور، برای پاسخگویی به نیاز سکونت دائم و غیر دائم (اقامت)، ارائه خدمات تخصصی و یا تولید، به همراه فضاهای جانبی موردنیاز، ایجاد، و در چارچوب قوانین و ضوابط دستگاههای ذیربط، دارای طرح مصوب، پروانه تأسیس و مجوز بهره برداری بوده، با مسئولیت و توسط هیأت امنایی که وفق مقررات تشکیل شده است، اداره میشود.
ماده ۵: تهیه و تسلیم تقاضا و مدارک مقدماتی
بند ۳: ارائه مستندات نوعیت (بایر، دایر و …) زمین مورد نظر و اینکه زمین جز اراضی مشمول قانون اصلاحات اراضی و یا ملی شده یا دولتی (موات)نبوده باشد. در صورتی که زمین مورد نظر جز این قبیل اراضی باشد، مجوزهای لازم در مورد امکان استفاده از آن (واگذاری به صورت اجاره یا انتقال مالکیت یا اعلام امکان واگذاری و بلامانع بودن استفاده از آن) باید ارائه شود.
ماده ۹: صدور پروانه بهره برداری
بند ۵ تبصره ۲: برای آن دسته از اراضی که دارای مجوز واگذاری از وزارت جهاد کشاورزی میباشند، (موضوع دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرحهای کشاورزی و غیر کشاورزی) نحوه انتقال و واگذاری زمین وفق تبصره ۲ ماده ۹ قانون افزایش بهره وری، پس از اخذ پروانه بهره برداری شهرک، مطابق با ضوابط دستگاه مذکور و کاربریها و ضوابط طرح مصوب شهرک تعیین میگردد. در صورت مغایرت کاربری ها و نقشه های دستگاههای واگذارکننده با طرح مصوب، ملاک، طرح مصوب بوده و دستگاه واگذارکننده زمین نسبت به اصلاح قرارداد واگذاری اقدام مینماید.
آنچه صراحتا در این قانون در مورد زمین های مورد استفاده برای شهرک سازی عنوان شده است این است که نباید زمین مورد نظر از زمین های دولتی و موات باشد و در صورتی که از این گونه موارد بود باید مجوزهای لازم اخذ گردد. لذا اصل بر عدم استفاده از اراضی موات قرار داده شده است و گرفتن مجوز در صورت امکان فرع بر قانون قرار گرفته است.
قانون جهش تولید و تامین مسکن (مصوب ۱۷-۰۵-۱۴۰۰)
تامین زمین
ماده ۷- وزارت راه و شهرسازی موظف است برای اجرای برنامه های حمایتی نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن به صورت اجاره ۹۹ساله اقدام نماید.
تبصره: مبلغ اجاره بهای سالانه اراضی اجاره ۹۹ ساله این ماده حداکثر معادل ۲۰ درصد قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال یا یک درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری (هرکدام کمتر باشد) تعیین میگردد.
و اما آخرین قانونی که در زمینه واگذاری زمین به متقاضی حقیقی تصویب شده است قانون جهش تولید و تامین مسکن است که در سال ۱۴۰۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و هم اکنون در حال اجراست. در این قانون روش اجاره ۹۹ ساله در نظر گرفته شده است.
اجاره ۹۹ ساله زمانی انجام میشود که موجر قصد واگذاری عین زمین را نداشته باشد بلکه قصد دارد مستاجر را از منافع زمین بهره مند نماید. بنابراین قرارداد اجاره به شکل ۹۹ ساله به معنای بهره مندی و استفاده مستاجر از زمین واگذار شده است اما زمانی که بخواهد ساختمان ساخته شده در آن زمین را به کسی واگذار کند باید مراحل جابجایی قرارداد اجاره انجام شده و فرد جدید به عنوان مستاجر جدید ثبت گردد.
در مورد زمین های وقفی هم از همین روش استفاده میکنند. زیر در آن زمین ها فروش عین زمین امکان نداشته و تنها امکان استفاده از منفعت زمین وجود دارد لذا از قراردادهای اجاره ۹۹ ساله استفاده میکنند.
جمع بندی
همانطور که از قوانین جمع آوری شده در زمینه واگذاری زمین به متقاضیان حقیقی برای مصارف غیرکشاورزی مشخص میشود، در مقاطعی خصوصا اوایل انقلاب اسلامی، امکان تقاضای احیاء زمین های موات وجود داشته است. در آن زمان متقاضی درخواست خود را به مراجع ذی صلاح ارائه کرده و پس از تشخیص موات بودن اراضی و تایید طرح عمرانی، متقاضی اقدام به راه اندازی طرح مورد نظر خود کرده و پس از بهره برداری امکان انتقال قطعی سند زمین به او فراهم میشده است. اما در مقاطعی مشاهده میشود که اجازه درخواست و انتقال مالکیت زمین های موات به متقاضیان خصوصی لغو گردیده است (۲۳-۰۴-۱۳۸۹) و در ادامه در هیئت دولت طی مصوبه دیگری برای عمل به قانون رفع موانع تولید مجددا اجازه انتقال قطعی مالکیت زمین های موات در صورت احیاء به متقاضیان حقیقی داده شده است (۰۷-۰۴-۱۳۹۴).
در نهایت نیز آخرین قانونی که برای ساخت مسکن در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده است قانون اجاره ۹۹ ساله زمین های مورد استفاده بوده است.
لذا در نهایت میتوان گفت قوانین بیشماری در زمینه های مختلف و از جمله بحث «واگذاری زمین های موات به متقاضیان حقیقی و حقوقی» به تصویب مجلس شورای اسلامی و هیئت وزیران رسیده است که گاه ملغی کننده یکدیگر هستند.
اما آنچه در نهایت میتوان نتیجه گیری کرد آنکه در صورت گرفتن مجوزهای لازم و طی مراحل قانونی و تشخیص موات بودن زمین مورد نظر طرح، امکان انجام پروژه های عمرانی وجود خواهد داشت. ضمن آنکه مدل واگذاری زمین در پروژه زیست شهر، واگذاری زمین به متقاضیان حقیقی نبوده بلکه در مطلب دیگری به تشریح آن مدل پرداخته خواهد شد.